不動産相続に係る業務内容

I「適正時価」基づく遺産分割協議のサポート

遺産分割協議

相続登記が義務化されましたが、相続登記に遺産分割協議が必ず必要というわけではありません。被相続人（亡くなった方）が遺言書を残していれば、それにしたがって相続登記が行われます。
しかし、遺言書がない場合や、法定相続分通りに相続したくない場合には、どの相続人がどの不動産をどのように取得するのかという遺産分割協議をし、遺産分割の協議結果を記載した遺産分割協議書を作成し、この遺産分割協議書を添付して相続登記が行われるという流れになります。

不動産は遺産の中で価値の高い財産ですが、不動産は現金のように平等に分けるというのが非常に難しいものです。不動産分割には概ね次の方法があります。

①共有分割（相続人が不動産を共有するケース）
②代償分割（相続人の一部が不動産を相続し、他の相続人には金銭を支払うケース）
③換価分割（不動産を売却し現金化し、現金を分割するケース）

このような遺産分割も、不動産の適正な時価が明確になっていなければ、遺産分割協議もスムーズにすることができず、種々の相続手続きが長期化し、相続税の申告期間内（通常相続開始時から10ヶ月以内）相続税の申告が出来ず延滞税が加算されるといった問題も生ずる可能性があります

適正時価

それでは遺産分割の基準となる「適正時価」はどのようにして判断するのでしようか。

「適正時価」を判断するための決まった方法は、法律上特にありません。

一般的には、費用削減を図るため、相続税路線価、固定資産税評価額等の公的評価額が利用されることが多いと思われますが、相続人全員の合意があればこれらの方法によることに問題はありません。
しかし、これらの公的評価額は相続税、固定資産税等の課税目的で算定された評価額であり時価と一致するものではありません。したがって、これらの公的評価額を「適正時価」とすることは、現金等を取得する相続人と、不動産を取得する相続人との間に不公平が生じる可能性があることは否めません。
その結果、複数の相続人の合意を得るのが困難となり、遺産分割協議がなかなか進まないといったケースが数多くあります。

そこで、相続人全員の納得が得られやすく、遺産分割協議を迅速に進められるという利点がある実務経験豊富な不動産鑑定士による「適正時価」をお勧めいたします。不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格で、不動産の適正な経済価値を公平、客観的に第三者の目で判定する専門家です。

不動産の性質は多種多様で、相続人には各不動産に対するそれぞれの思い入れもあり、不動産の遺産分制協議は単なる財産分割というだけではなく相続人間の感情面の調整という面も多々あると思われます。

当事務所は豊富な遺産分割の実務経験・実績を生かし、相続人の皆様の不動産に対する思いをも考慮した、公平かつ迅速な遺産分割協議の実現のお手伝いをさせていただきたいと思っております。

なお、「適正時価」は遺言書作成・遺留分額の決定にもご利用いただけます。

II「適正時価」に基づく相続税の節税対策のサポート

不動産鑑定士による「適正時価」は相続税の申告に際してもご利用いただけます。相続税法上、土地は路線価により評価される（路線価地域）か、固定資産税評価額に倍率を掛けた額（路線価が定められていない地域）により計算されます。また、建物は固定資産税評価額に依ります。

以上のように公的な評価額を基準として相続税が計算されますが、そのほか事案により不動産鑑定士の時価評価に依ることも認められています。
不動産鑑定士の時価評価を利用し、路線価等による評価額に比べ価格の低い時価が合理的なものであれば、この時価で申告し節税できるケースもあります。
相続税を申告する場合、税理士さんにお願いすることが多いと思われますが、ケースによっては不動産鑑定士の時価評価に依り節税できることもありますので、この点、税理士さんと充分にご相談されることをお勧めいたします